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卖“楼花”不转权属纳税风险多
发布者:admin  更新时间:2011-4-26 9:31:16
 
卖“楼花”不转权属纳税风险多
        “楼花”一词最早源自香港,是指未完工的物业。A房地产开发企业2009年在资金紧张的情况下,把已规划好的10000平方米未建楼盘项目以2000元/平方米整体转让给B建筑施工企业,B企业买后自行施工承建并销售,建造成本为1000元/平方米,竣工后以4000元/平方米的市场均价售出。售价高低与A房地产开发企业无关。该楼盘由于项目立项及土地使用权属归属于A房地产开发企业,所以B企业与客户签约还是以A房地产开发企业的名义签订,对于A、B企业“楼花”转让的各个环节,双方应当如何进行纳税处理? 
  问题一:A房地产企业转让“楼花”不办理产权转移 
  转让土地使用权、销售不动产应当办理权属转移,并计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。该案例与正常情形不一致的是,A房地产企业与B建筑施工企业并未办理权属转移,能否认定权属转移成立? 
  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第二条规定,单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 
  《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 
  所以,A、B企业之间的转让交易行为实质成立。A房地产企业应当以2000元/平方米计算“转让土地使用权”的计税收入,缴纳营业税、土地增值税和企业所得税;B企业承受土地使用权,应当以同样价格计算缴纳契税。 
  问题二:B建筑施工企业开发并销售“楼花”应按何税目缴税 
  B建筑施工企业项目购置投入资金2000元/平方米,建造成本1000元/平方米,销售价格4000元/平方米,是按照“建筑业”税目征收营业税,还是按照“销售不动产”税目征收营业税、土地增值税? 
  按照国税函[2007]645号文件的规定,既然B企业购置了项目土地使用权,开发房地产进行销售,应当是按照“销售不动产”计算纳税,也符合实质上的合同约定和事实情况。财税[2003]16号文件第三条第二十项规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。由于案例为购置土地使用权而继续开发并销售,所以不能依据上述差额纳税规定计算,而应以4000元/平方米的价格计算“销售不动产”相关营业税、土地增值税和企业所得税。 
  《营业税暂行条例实施细则》第五条规定,单位或者个人自己新建建筑物后销售,其所发生的自建行为,视同发生应税行为。B建筑施工企业“销售不动产”的同时应当计算缴纳“建筑业”自建行为营业税。“建筑业”营业额依据下列顺序确定:(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(3)按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。 
  问题三:最终以A房地产开发企业名义销售房产导致重复纳税 
  由于B建筑施工企业没有房地产开发资质,也不能自主销售,只能以A企业名义销售房地产。依据双方合同约定进行推理,实质相当于购置A企业土地使用权后,建成房屋并销售给A企业,A企业对外另行销售。只不过B企业销售给A企业的房屋与A企业对外销售的价格均为4000元/平方米,A企业也要按照“销售不动产”缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。由于A企业无法取得B企业的销售凭证,存在无法按照财税[2003]16号文件第三条第二十项规定进行差额纳税的风险。 
  从该案例的三个问题分析看,此行为实质上为一项不动产的开发销售行为,因“楼花”转让转化为多次重复纳税,暗藏多处纳税风险。此外,由于这种行为违反了房地产开发的有关管理规定,对于A、B企业来说还存在一定的法律风险。根据《房地产开发企业资质管理规定》规定,企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。否则,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。 
  避险处方 
  双方不以转让“楼花”为目的,签订建筑施工合同,合同单价2000元/平方米,B企业实际投入1000元/平方米,利润额不变,A企业仍有2000元/平方米的收益。B企业还可以向A房地产企业提供资金使用权用于开发,并按独立交易原则收取利息,同样可以化解上述诸多风险。
本文关键词:卖“楼花”不转权属纳税风险多
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